Дундаж орлоготой өрх найман жил тэсэж байж орон сууцтай болно. Эмгэнэлтэй байгаа биз. Түгжрэл бухимдалтай, утаа тортогтой, зохион байгуулалтгүй стресстэй хотод дундаж Монгол өрх найман жил тэсэж байж орон сууцанд орох нь. “Бид зүтгэнэ, хамтдаа хөгжинө” гэлээ гэдэг олон сайхан уриа дэвшүүлж сонгуульд олонх болдог ч гараад мартдаг зан нь биднийг найман жил тэсэхэд хүргэлээ. Дунджаас доогуур орлоготой нь орон сууцны тухай зүүдлээд ч хэрэггүй. Гэтэл төр бараадаж, нам дагасан хэд нь хэдэн арваар тооцогдох орон сууцтай болдог нь хувь заяаны тохуурхал гэлтэй.

Хэдийгээр эмгэнэлтэй ч гэлээ өнгөрсөн 10 жилийн дотор Улаанбаатар хотын иргэдийн 51% нь орон сууцанд амьдардаг болж. Гол нь ипотекийн зээлийн хөтөлбөр эерэгээр нөлөөлж энэ үр дүнд хүрсэн хэрэг. Хөнгөлөлттэй зээлийн хөтөлбөр анх хэрэгжиж эхэлсэн 2013-2016 оны хооронд нийт борлогдсон орон сууцны 70 орчим хувь нь ипотекийн зээлээр гарч байж. Одоо энэ тоо 20% болж буурсан. Хэдийгээр эхний хэдэн жилдээ эх үүсвэр нь тодорхой мэт харагдаж байсан ч сүүлийн жилүүдэд эх үүсвэрийн дутагдлаад үүдэн ипотекийн зээлийн хүртээмж 40 хувиар буурсан байна.

Одоо эх орончдын үсчсэн шүлс болгон очиж наалддаг зээлийн хүүний асуудал руу оръё. Одоогоос яг дөрвөн жилийн өмнө 2020 онд ипотекийн зээлийн хүү найман хувиас зургаан хувь болгон буурах шийдвэр гарч байлаа. Үр дүн нь эерэг гэж уншиж та бодож байна уу. Гэтэл бодит байдал өөрийг хэлж байна. Зээлийн хүү буурсны дараа орон сууцны үнийн хэт хөөрөгдөл үүсжээ. “Орон сууцны санхүүжилтийн тогтвортой эх үүсвэр бүрдүүлэх боломж, арга зам” судалгаанд дурдсанаар хүү 8 хувь байх үед иргэд сард дунджаар 532 мянган төгрөг төлдөж байсан бол хүү буурч 6 хувь болсны дараа 621 мянган төгрөг төлдөг болжээ. Нэг ёсондоо иргэдийн нуруун дээр ирэх төлбөрийн ачаалал 16 хувиар нэмэгдсэн гэсэн үг. Одоо орон сууцны дундаж үнэ хэрхэн өөрчлөгдсөнийг харъя. Найман хувь байсан 2013 онд орон сууцны дундаж үнэ 111.4 сая төгрөг байж. Харин өнгөрсөн онд энэ тоо хоёр дахин өсөж, 222.3 сая төгрөгт хүрчээ.

Гэвч энэ хугацаанд орлого нэмэгдсэн үү гэвэл үгүй. Хэдийгээр тодорхой хэмжээнд өссөн мэт харагдавч, инфляц болон валютын ханшийн өсөлтөөс шалтгаалж энэ орлого утаа мэт замхарсан нь нотлох албагүй үнэн. Өнгөрсөн оны байдлаар манай улсын орон сууцны үнэ-орлогын харьцаа олон улсын дунджаас 1.52 дахин, зохист түвшнээс 2.6 дахин өндөр байна. Нийтлэлийн эхэнд дурдсан найман жил тэсэх гэдэг чинь үүнээс үүдсэн гэсэн үг. Улаанбаатарын өрх гэрүүд ойролцоогоор найман жилийн орлогоо юунд ч зарцуулахгүй бүтэн хуримтлуулж байж дундаж хэмжээний орон сууц худалдан авах боломж бүрдэнэ. Дээр дурдсан зохист түвшнээс 2.6 дахин өндөр гэдэг нь нэг бол өрхүүдийн дундаж орлого 2.6 дахин нэмэгдэх, нөгөө бол орон сууцны дундаж үнэ 2.6 дахин буурч байж байрны бараа харна гэсэн үг.

Монгол Улсын “Алсын хараа – 2050” урт хугацааны хөгжлийн бодлогод “Хүний хөгжил”, “Амьдралын чанар ба дундаж давхарга”, “Улаанбаатар ба дагуул хот” гэсэн гурван зорилгод иргэдийг ээлтэй амьдрах, орлогод нийцсэн орон сууцаар хангах зорилтыг үе шаттай хэрэгжүүлнэ гэж тусгасан бий. Гэтэл яг одоо бодит амьдрал дээр хэрэгжих боломж алга. Нөгөөтээгүүр ирэх жилүүдэд инфляцын өсөлт хоёр оронтой тоонд байхыг олон улсын санхүүгийн байгууллагууд онцолж байхад ипотекийн зээлийн санхүүжилт тасалдах эрсдэлтэй байна. Тэгэхээр орон сууцжуулах бодлого баримталж, газар чөлөөлөөд ч Засгийн газрын боловсруулсан бодлого хэрэгжихгүй нь тодорхой. Энэ тохиолдолд яах вэ? Засгийнхан хөлөө жийлцсээр, иргэд бид найман жил тэсэх тэвчээрээ хоёр жилээр сунгаад шилээ маажаад суух уу? Тэсэх тэвчээр алдрахын үед орон сууцжуулах бодлого хаана хүрч дуусах вэ?